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合理房价与租赁市场.【新闻】

2022-08-04 来源:安宁市农业机械网

合理房价与租赁市场

合理房价与租赁市场 楼市健康与否,首先看租赁市场的表现。在我看来,所谓合理房价与人均收入关系不大,合理房价更大程度上应与租赁市场的表现相适合。...楼市健康与否,首先看租赁市场的表现。

在我看来,所谓合理房价与人均收入关系不大,合理房价更大程度上应与租赁市场的表现相适合。假如按照上流转的上海合理房价5700元/平方米计算,100平方米的住宅价格57万元,平均月租金为3500元来算,则年租金回报约为7.36%,这个租金回报已极具吸引力。

房屋买卖受市场情绪影响很大,买家或因恐惧和贪婪,或因对市场的长远判断,容易作出错误决定。而租客对房屋市场的判断更加理性,较少受到情绪影响。而对甲级写字楼及豪宅的租金走势进行分析,也能很好预测未来经济的走向。

从目前来看,租赁市场依旧乐观。

中原研究中心的统计显示,甲级写字楼租金指数依旧在小幅上涨,北京为3月份甲级写字楼租金升幅最大的城市,租金按月上调3.01%;2012年至今,北京甲级写字楼租金的累积升幅达12.84%。北京、成都及南京的甲级写字楼租金稳步上涨的同时,空置率则平稳下降。深圳、重庆的甲级写字楼需求有所减少,租金下滑,空置率则明显上升。

此轮租金指数的上涨,很大原因在于随着房产调控,商业地产价格大致保持稳定甚至下跌,加上租金上扬,令回报率近期大幅上升。随着国内经济增速平缓,各城市的写字楼租赁需求,在短期内难以有爆发式的增长,写字楼租金未来将保持稳定。

而从供给来看,一线城市3月份的写字楼总供应面积为65.37万平方米,按月增长超过3倍,销售面积则为47.89万平方米,较之前一个月增加逾1倍。供应的提升,或将遏制一线城市写字楼的租金升势。而从中国经济转型的趋势来看,二线城市的写字楼出租率将继续上升,投资二线城市的甲级写字楼或是一门不错的生意。

从目前数据来看,商业地产尤其是甲级写字楼租金回报远高于住宅,而这也造成房产市场的冷热不均。以上海为例,其商品住宅市场首季表现欠理想,成交均价则按季度下降约2%;而反观上海的甲级写字楼,租金依旧取得轻微升幅,每平方米月租约281.4元。相比住宅一手新盘的交易萎靡,今年推出市场的甲级写字楼交投活跃,虹桥区的尚嘉中心和静安区的静安嘉里中心的预租率均超过50%。

而在租金回报方面,以深圳为例,其二手写字楼租金回报率为4.73%,按月上升0.22%,而反观住宅的租金回报,依旧徘徊在2%左右。而深圳写字楼已开始出现量升价跌的情况,反映出一旦租金回报达到一定水准,投资者仍有入市兴趣。目前深圳二手甲级写字楼的均价已回落至去年同期的水平,比去年7月的最高峰值回落10.7%。

从商业地产的情况来看,一旦成交价格出现较大的跌幅,成交量同时上升,则反映出当租金回报率回归到合理水平,市场上不乏投资者仍然愿意购买该类物业。

写字楼物业租金上升,一边增加了企业租客的成本,另一边则提高了物业的租金回报率,这种现象将吸引更多资金投入市场。而租客急于入市,推高租金,也反映了楼市确实出现供求失衡,而若租金上升,也会拉高回报率,令房价更具防守性。

目前随着租金的上涨,商业地产尤其甲级写字楼市场,正逐步成为房产中的健康力量。而量升价跌,房价下跌而租金上涨,或将在住宅市场重现。 中国房地产报 吴量亮

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